Normal 0 21 false false false FR X-NONE X-NONE Après le désengagement de l’Etat dans le secteur de l’immobilier, la Côte d’Ivoire est aujourd’hui confrontée à une crise de logements, notamment à Abidjan, la capitale économique. Pour juguler cette crise, Touré Ahmed Bouah, initiateur de projet immobilier estime que l’une des solutions à cette situation passe nécessairement par la création d’une zone d’aménagement concertée. Cette zone a l’avantage de viabiliser et d’équiper l’assiette foncière d’infrastructures diverses avant de bâtir les logements. 

Cela va donner à la Côte d’Ivoire, selon ce promoteur immobilier la place qu’il lui faut dans la sous-région.  En effet, la population abidjanaise s'est fortement accrue pour se situer. Selon le 4^ème recensement général de la population et de l’habitat, Abidjan compte  environ 5 000 000 d'habitants, ce qui représente actuellement près de 30%  de la population totale du pays et 60 % de la population urbaine nationale.

Cette croissance démographique a comme conséquence immédiate un accroissement des besoins en équipements, logements et terrains urbains.

Cependant, avec le retrait de l'Etat de la production directe de logements et de terrains urbains aménagés, les mécanismes institutionnels et financiers mis en place arrivent à peine à couvrir 10% des besoins des populations. Les autres 90% de la demande ne sont satisfaites que par des filières privées dont la plupart prolifère dans un cadre informel, mal structuré et sans encadrement technique.

Les opérateurs fonciers qui animent ces filières agissent le plus souvent de manière désordonnée en faisant parfois fi des règles élémentaires en matière d'urbanisme et d'aménagement urbain. Les effets pervers des actions de ces opérateurs fonciers s'observent à travers le développement incontrôlé et anarchique de nouvelles poches d'urbanisation de la ville et la prolifération de quartiers aux aménagements approximatifs localisés généralement dans les zones périphériques d'Abidjan.

A côté de ces problèmes majeurs, il ne faut pas occulter les difficultés que rencontrent les autorités administratives et locales à faire appliquer avec rigueur le schéma Directeur du Grand Abidjan (Asda) du fait du non-respect par les propriétaires coutumiers des procédures techniques et administratives en matière d'aménagement spatial.

C’est donc face à ces besoins croissants en logements estimés à 25.000 unités par an pour la seule ville d'Abidjan, et à la nécessité du respect du schéma Directeur du Grand Abidjan, que Touré Ahmed Bouah a initié la création d’un pôle urbain dont l’un des sous-produits reste le programme immobilier de (50 000 logements) destinés aux Fds, aux enseignants du secondaire, du supérieur et de groupes constitués. Ce projet est à réaliser sur un espace qu’elle compte aménager et y encadrer d’autres promoteurs privés ou publics afin de garantir un cadre de vie qualitative..

En somme, le secteur du bâtiment est en plein essor. Avec la sortie de crise qui sera accompagnée par la reconstruction, il y a lieu de penser que cette donnée va redynamiser le secteur du bâtiment. On espère que cette relance viendra résoudre l’épineux problème du déficit cumulé estimé à 500 0000 et surtout satisfaire les besoins annuels estimés à 50 000 logements. 

La Côte d'Ivoire a longtemps été et est encore malgré la crise, le principal pôle économique de la sous-région ouest africaine grâce aux atouts de son économie (cacao, textile, agroalimentaire) et de ses infrastructures portuaires et routières. Mais le ralentissement économique de 1999 accentué par la crise politique déclenchée en 2002, ont mis à mal l'activité économique du pays avec la fermeture d'usines, la réduction des investissements privés, le ralentissement de l'aide financière, les déplacements des populations, la destruction des systèmes de production et de commercialisation, etc..

Mais, les effets de la crise ont eu un impact macroéconomique et social majeur sur le pays. En effet, tous les secteurs d'activités sont sinistrés et l'on assiste à une élévation significative du seuil de pauvreté au-delà de 40%. Le pays maintient cependant, son leadership dans l'espace Uemoa dont il demeure toujours le principal partenaire économique avec 40% du produit intérieur de la zone.

Le Pid réel s'est établi à 4.219,4 milliards FCFA en 2006 et 4.330,5 milliards en 2007 selon le Ministère de l'Economie et des Finances avec un taux de croissance de 1,2% et 1,5% sur ces deux années.

Malgré la crise sociopolitique, la Côte d'ivoire a su préserver ses infrastructures. Le pays dispose en effet d'un réseau routier important qui compte 80.000 kilomètre dont 6.500 km de routes bitumées. Il existe aussi une ligne ferroviaire qui relie Abidjan à Ouagadougou (Burkina-Faso). Les infrastructures aéroportuaires comprennent trois aéroports internationaux (Abidjan, Bouaké et Yamoussoukro), 14 aéroports régionaux et 27 aérodromes.

Deux ports en eau profonde (Abidjan et San-Pedro) font la fierté du pays. Leurs extensions et modernisation sont en cours grâce au Président Laurent Gbagbo, avec l'acquisition des équipements de pointe. Le pays est pourvu en adduction d'eau potable dont la couverture est estimée à environ 84%. Le pays produit également de l'énergie dont le transport et la distribution relèvent de la Compagnie Ivoirienne d'Electricité (Cie). Et depuis 2003, un programme spécial de transfert de la capitale d'Abidjan à Yamoussoukro est en cours d'exécution. Ce programme prévu de 2003 à 2010 présente le plus grand chantier en perspective en Côte d'Ivoire.

Avec un taux de croissance d'environ 3,3% l'an,  la population de la Côte d'ivoire en 2014  enregistre plus de 22 millions d'habitants, dont au moins 5 millions pour Abidjan la capitale économique; ce qui fait d'Abidjan la ville la plus peuplée de l'Afrique de l'Ouest francophone. La problématique du logement se résume donc à trouver un toit à toute cette population à forte tendance haussière.

Au début de la décennie, la. Situation de logements était déjà hautement déficitaire. Pour combler ce déficit, au moins 20 mille logements devraient sortir de terre par an dans la seule ville d'Abidjan, et un peu plus de 40 mille pour le reste du pays selon le Ministère de la Construction et de l'urbanisme. Quant à l'offre de logements dans la ville d'Abidjan, elle ne dépassait guère les 8 mille unités par an.

Le marché du logement connaît donc un fort déséquilibre entre l'offre et la demande. L'Etat devra alors chaque année trouver les ressources nécessaires pour financer 12 mille nouveaux logements.

Le projet immobilier de Sophia prévoit la réalisation « d’un pôle urbain qui  sera un espace aménagé de façon concerté et qui prendra en compte toutes les commodités qui accompagnent les logements à savoir les équipements collectifs, l’assainissement. Etc. Ce pôle urbain, complet, sera capable de participer au fonctionnement économique du potentiel métropolitain et prendra en charge toutes les dimensions (économiques, culturelles, politiques, sociales et résidentielles) complémentaires à celles d’Abidjan. »

Sa réalisation se fait sur plusieurs centaines d’Ha et voit l’effort mutualisé de plusieurs sociétés de promotion immobilière réaliser leurs programmes dans un canevas bien précis dans le genre de zone d’aménagement concertée. Ici l’avantage va se situer au niveau de l’aménagement obligatoire de l’assiette foncière sous les auspices de promoteur principal qui est Sophia. D’ailleurs, elle-même compte y réaliser 50 000 logements étalés sur les 25 ans à venir à compter de 2009 au profit des Fds, des Enseignants, des travailleurs du secteur privé et de la diaspora.

En réalité, ce que nous avons initié est nouveau, il rompt avec le conformisme habituel et s’inscrit dans une dynamique qui échappe à beaucoup de personnes même celles qui exercent dans le secteur immobilier.

Selon les estimations, le besoin de logement tourne autour de 500.000 logements avec un besoin annuel de 50.000 habitations. La problématique dans la ville d’Abidjan se justifie par le fait que le flux migratoire issu du miracle économique ivoirien a drainé beaucoup de monde à Abidjan. Malheureusement, la production de logement conséquente  n’a pas suivi. Malgré ce flux migratoire, l’Etat lui-même, a arrêté la production du logement pour causes de crise que je viens d’expliquer. De plus l’Etat en se désengageant n’a pas pu mettre en place des structures pour combler son absence. On a donc assisté à une urbanisation non maîtrisée où chacun faisait ce qu’il voulait.

Et surtout, les mécanismes institutionnels tels que le Cdmh et le compte des terrains urbains qui sont logés à la banque nationale d’investissement n’ont pas pu fonctionner comme il se devait. Le privé appelé à suppléer l’Etat n’est animé que par un esprit mercantile. Les conditions et les procédures mises en place par les sociétés immobilières pour acquérir une maison sont draconiennes à telle enseigne que 96% des demandeurs de logements se sont vus exclus par ce système.

Ce pôle urbain est localisé sur l’axe Abidjan-Anyama. Cette zone connaît ces dernières années une forte pression foncière, du fait de l’explosion démographique d’Abidjan dont la population est estimée à plus de 5 millions d’habitants et du fait de sa position tampon, ouverte aux flux migratoires de plus en plus importants en provenance des villes de l’intérieur du pays. Les occupations dans cette zone se développent le long des trois (03) grands axes routiers (autoroute du Nord, route d’Adzopé et d’Agboville), créent des poches urbaines insuffisamment structurées et non aménagées.

En effet, il est à noter que cette zone d’extension ne connaît aucune opération d’aménagement foncier. Elle se structure par une juxtaposition de différents plans de lotissements, souvent de superficie importante mettant ainsi en exergue le manque d’incohérence en matière de planification urbaine.

Ces insuffisances se traduisent par  la multiplicité de plans de lotissement, donnant un caractère parcellaire et disparate de la zone ; une étude d’ensemble inexistante, une forte propension des constructions anarchiques, un faible niveau d’équipement, un faible niveau de viabilisation, l’absence d’une réglementation d’urbanisme définie de la zone.

Ainsi, se caractérise, à grands traits, la zone d’étude d’une superficie de 30 000 hectares, délimitée comme suit : Au Sud, l’Océan Atlantique, au Nord, l’Autoroute du Nord, à l’Est, le Canal de Vridi, et à l’Ouest, la limite de la commune de Songon.

La commande récente d’une étude du plan d’urbanisme de cette zone nous situe sur la nécessité et l’urgence de l’intervention en matière de planification urbaine, cette étude d’ailleurs s’inscrit dans la mise en œuvre des recommandations relatives à l’actualisation du schéma directeur d’urbanisme du Grand Abidjan. C’est donc à l’intérieur de cette zone que se situe notre assiette foncière capable d’abriter notre pôle urbain.

L’objectif principal est de doter cet espace d’un plan d’urbanisme de détail cohérent afin d’assurer un développement urbain harmonieux de cette zone.

Le désengagement de l’État et ses conséquences dans le secteur de l’immobilier.

 L’État a depuis longtemps joué un rôle prépondérant dans le secteur de l'immobilier.  ce rôle a évolué au cours du temps.

Ainsi, la période 1960-1970 est marquée par l’intervention directe de l'Etat qui a financé et produit de des logements sociaux mis à disposition par location à travers des sociétés publiques.

Ensuite la décennie 1970-1980: se caractérise par le désengagement progressif de l'Etat par la production de logements qui sont mis à disposition par location-vente et vente directe d'une part et d'autre part, par la cession du parc existant.

Enfin de 1980 à nos jours, on observe une autre forme de   désengagement de l'Etat qui intervient désormais par les aides indirectes: exonérations fiscales, soutien aux mécanismes de financement à travers le Fonds de Soutien à l'Habitat (Fsh), et le Compte de Mobilisation pour l'Habitat (Cdmh).

La libéralisation de ce secteur a comme conséquences les difficultés à mobiliser des ressources, la modicité des ressources publiques allouées à l'habitat du fait des choix budgétaires qui minorent les besoins en logements des populations à revenus modestes, l'accroissement des quartiers spontanés, insalubres et des bidonvilles. A cela il faut ajouter la recrudescence de l'auto construction ne respectant pas toujours les normes ; le déficit important et croissant de logements sociaux; l'insuffisance d'entretien et de maintenance des édifices publics et du patrimoine immobilier de l'Etat.

 Par ailleurs, l'Etat s'est désengagé au profit du secteur privé et compte généralement sur les lois du marché pour que se résolvent les problèmes de l'offre de logements. Ainsi, le promoteur privé acquiert les terrains à ses frais, recherche les financements nécessaires et construit les logements.

Les effets d’une telle option sont,  entre autres,  les affrontements et de nombreux litiges sur le foncier; les difficultés à produire des documents légaux; construction de logements haut et moyen standing à coût élevé;  demande de logements sociaux non satisfaite dans les tranches de revenus inférieurs à 200.000 Fcfa.

ALFRED KOUAME

CORRESPONDANT